Дозвільні документи на будівництво, узаконення будівництва у Львові
Нормативне регулювання видачі дозволу на будівництво
Дозвільні документи на будівництво у Львові приватного або багатоквартирного будинку, гаража, квартири або іншої капітальної об'єкта мають важливе значення. З одного боку, вони підтверджують, що зведена будівля відповідає усім вимогам безпеки і не заподіє шкоди людям, що оселилися в ньому. З іншого - споруда отримує легальний статус, вона не буде визнана незаконною з усіма можливими несприятливими наслідками цього факту.
Видача дозволу на будівництво відноситься до компетенції місцевих органів самоврядування (за рідкісним винятком). Для його отримання забудовнику потрібно провести попередню роботу зі збору певного пакету документів.
Основним нормативним документом, що визначає порядок видачі дозволу на будівництво, є Містобудівний кодекс. У ст. 51 цього закону сказано, що дозвіл дає право на будівництво будь-якого капітального об'єкта: гаража, квартири, багатоповерхового або багатоквартирного будинку, ІЖБ, дороги, ставка, газопроводу, автодрому, магазину і т.д.
Щоб заяву про видачу дозволу на будівництво було задоволено, необхідна відповідність проекту іншим нормативним документам. Відповідно до ст. 51 кодексу це:
1) містобудівний регламент;
2) проект планування і межування території для лінійних (дороги, газопровід) і нелінійних (будинки, ставки, магазини, гаражы, автодроми і т.ын.) об'єктів;
3) дозволене використання земельної ділянки (ІЖБ, розробка надр тощо).
Видача дозволу на будівництво проводиться на певний термін. Надалі може виникнути необхідність у його продовженні, так як судова практика показує, що інакше будівництво буде визнано незаконним і забудовник буде нести відповідальність.
Документи для отримання дозволу на будівництво будинку, багатоквартирного будинку
Порядок отримання дозволу на будівництво приватного будинку на ділянці по ІЖБ і багатоквартирного будинку приблизно однаковий. Різниться тільки пакет документів, що додаються. Розглянемо докладніше, які правила діють в кожному окремому випадку.
Для отримання дозволу на ІЖБ будуть потрібні:
- документи на землю (свідоцтво про право власності або договір довгострокової оренди або інший, а також кадастровий паспорт);
- містобудівний план ділянки (він підтверджує в тому числі наявність містобудівного регламенту для ділянки);
- схема розміщення капітальних об'єктів на ділянці (будинку, ставка, господарських будівель, магазину і т.д.), обов'язково узгоджена з архітектором;
- копія паспорта власника майбутньої споруди;
- проект (за бажанням).
Вимагати будь-які додаткові документи місцевій адміністрації забороняє п. 10 ст. 51 гр.К. Подані відомості протягом 10 днів перевіряються і за результатами проводиться або видача дозволу на будівництво, або відмова. В останньому випадку завжди вказується причина. Оскаржити відмову у видачі дозволу на будівництво можна через суд.
Документи, необхідні для отримання забудовником дозволу на будівництво, практично ті ж, що і при ІЖБ. Для початку потрібно відповідну земельну ділянку. Відносно неї повинен бути складений містобудівний регламент і зазначено цільове призначення, яке не повинно суперечити завданням забудовника. Іншими словами, будівництво багатоквартирного житлового будинку на ділянці, призначеній для створення ставка, дороги, газопроводу або автодрому спочатку неможливо. Містобудівні правила не дозволять отримати дозвіл в обхід регламенту.
Після того, як отримані документи на землю, потрібно узгодити проект. Він повинен включати в себе:
- пояснювальну записку;
- план організації ділянки з позначенням як самого багатоквартирного будинку, так і під'їзних доріг, підходів, сервітутів;
- схеми архітектурних рішень;
- відомості про інженерні системи та місцях підключення до міських комунікацій (газопроводу, каналізації та ін.);
- відомості про організацію будівництва, знесення старих об'єктів;
- інформацію про створення об'єктів безбар'єрного середовища для осіб з обмеженими можливостями.
Експертиза проекту може проводитися як державним архітектурним бюро, так і приватним. В останньому випадку потрібно докласти до документів для отримання дозволу свідоцтво про держакредитацію організації (копію). Отримати необхідне схвалення з першого разу буває складно. Велика частина проектів відправляється на доопрацювання.
Отже, дозвіл на будівництво багатоквартирного будинку зажадає від забудовника наступного пакета документів:
- заява;
- підтвердження прав на земельну ділянку (власність, оренда і т.д.);
- містобудівний план ділянки (підтвердження наявності регламенту і правил землекористування);
- повна проектна документація;
- позитивний результат експертизи проекту;
- копію акредитації архітектурного бюро (якщо необхідно).
Вимагати що-небудь ще, як і в випадку з ІЖБ, закон забороняє. Термін розгляду заявки становить 10 днів. Відмова може бути оскаржена в загальному порядку.
Документи для отримання дозволу на будівництво при пайовій участі в будівництві квартири
Якщо у випадку з дозволом на ІЖБ законодавець йде на спрощення процедур, то в разі залучення коштів громадян для пайової участі в будівництві ситуація інша. Численні порушення закону з боку забудовників і фактичне привласнення ними коштів пайовиків, привели до появи правил, що перешкоджають цьому чимдалі.
Документи, необхідні для цього вичерпно перераховані в ст. 51 гр.К і не відрізняються від таких для зведення багатоквартирного будинку на кошти самого забудовника або інвесторів. Тільки після отримання дозволу на будівництво забудовник може укладати з пайовиками договори і брати кошти. Пакет документів включає:
- заяву забудовника про видачу дозволу;
- свідоцтво про право на земельну ділянку;
- містобудівний план цієї ділянки;
- проектну документацію, склад якої визначений в пп. 3 п. 7 ст. 51 гр.К;
- позитивний висновок експертизи проекту.
При укладанні договору будівельна компанія зобов'язана пред'явити потенційному дольщику наступні документи: 1) дозвіл на будівництво; 2) проектну декларацію; 3) документи на землю.
Також закон вимагає розміщення копій цих документів у вільному доступі (мережі інтернет) та початку продажів, тобто укладення договорів пайової участі. Забудовник може надати і ряд фінансових документів, що підтверджують його сумлінність і надійність.
Разом з тим, законодавець допускає, що отримані від пайовиків грошові кошти, забудовник може використовувати в тому числі і на компенсацію своїх витрат з проведення вишукувальних робіт, створення проекту житлового багатоквартирного будинку та отримання від місцевої влади дозволу на будівництво. Однак робити це він може вже після того, як всі необхідні документи будуть отримані. Це дозволяє захистити пайовиків, як економічно слабку сторону від зловживань з боку забудовника.
Інформація для замовників, які мають намір самостійно оформити документацію
У будівництві приватних будинків прийняті дві системи юридичного оформлення:
- комплект документів для будинків площею до 300 квадратних метрів;
- комплект для будинків, площею більше 300 квадратних метрів.
Що потрібно мати для будівництва будинку площею до 300 квадратів?
Список і послідовність дій:
- отримати документ топографічної зйомки ділянки;
- розробити ескізний проект будинку;
- отримати в місцевому відділі архітектури будівельний паспорт;
- повідомити в письмовій формі державний архітектурно-будівельний орган (ДАБК) про початок будівельних робіт;
- після закінчення будівництва отримати технічний паспорт;
- оформити декларацію про введення об'єкта в експлуатацію;
- отримати поштову адресу;
- пройти реєстрацію прав власності на нерухомість.
Очікування відповідей від державних органів триває від 3 днів до двох тижнів, згідно з установленими нормами.
Який пакет документів потрібен для будівництва будинку площею більше 300 квадратних метрів?
Список заходів і послідовність дій:
- мати документ про топографічну зйомку місцевості і кадастровий план;
- мати розробку містобудівного розрахунку;
- отримати документ про містобудівні умови і обмеження в місцевому органі архітектури;
- розробити проект будинку;
- написати і подати на реєстрацію декларацію про початок будівельних робіт;
- після закінчення будівництва отримати технічний паспорт об'єкта;
- оплатити пайовий внесок;
- зареєструвати в ДАБК декларацію про введення об'єкта в експлуатацію;
- отримати поштову адресу;
- пройти реєстрацію права власності.
Звернення до компетентного фахівця звільняє від ймовірних відмов у реєстрації. Ціна послуг з оформлення та просуванню документів обумовлюється при укладанні Договору.
Вартість звільнення себе від нервових заходів щодо складання та затвердження будівельної документації настільки незначна в порівнянні з витратами на будівництво, що логіка звернення до фахівця просто не має альтернативи.
Як узаконити самовільне будівництво?
Щоб легалізувати вже побудований об'єкт, потрібно подати позовну заяву до суду. Суддя видасть дозвіл, якщо дотримано ряд умов:
- в процесі будівництва ви дотримувалися законодавчих та будівельних норм;
- будівля не несе загрози для людей;
- ви не обмежили права третіх осіб;
- в ході будівництва ви проводили заходи з узаконення об'єкта (подавали заявку на отримання дозволу на будівництво або введення об'єкта в експлуатацію).
Якщо об'єкт відповідає загальноприйнятим нормам і не заважає іншим людям, його можна узаконити.
Процедура узаконення самовільної забудови
Процес узаконення самовільного будівництва можна розділити на п'ять етапів. Розглянемо кожен з них детальніше.
Етап 1. Уточніть свій правовий статус Насамперед з'ясуйте, чи можете ви взагалі вимагати офіційного визнання права власності на збудовану нерухомість. Претендувати на це можуть особи, які володіють землею на праві власності або довічного володіння.
Етап 2. Оформіть судовий позов
Підготуйте позовну заяву з вимогою визнати ваше право власності на зведений об'єкт і передайте його в судовий орган за місцем знаходження земельної наділу.
У позові вкажіть вид прав на землю під будівлею, тип споруди, дані фізичної особи-будівельника. Далі обґрунтуйте причину подачі позову - відмова місцевої адміністрації у видачі дозволу. Якщо будівництвом займалися ви особисто, перерахуйте заходи, вжиті для легалізації об'єкту. Обов'язково зазначте факти, що підтверджують дотримання законодавчих норм у ході зведення об'єкта і відсутність загрози для людей. Не забудьте додати документ з відмовою у видачі дозволу на будівництво. В якості відповідача вкажіть місцевий орган самоврядування.
Етап 3. Сплатіть держмито
Подібного роду позови обкладаються обов'язковим державним збором. Сума мита залежить від вартості об'єкта:
до 10 тис. грн. - 160 грн. або 4% від суми позову;
до 50 тис. грн. - 500 грн і 3% від суми, що перевищує 10 тис. грн.
Максимальний розмір державного збору - 25 тис. Грн.
Етап 4. Зберіть пакет документів
Щоб підкріпити свою позицію в суді фактами, прикладіть до позовної заяви:
- виписку з ЕДРН, що підтверджує право власності на земельну ділянку;
- документи по самовільній будівлі - акт обстеження та довідки з БТІ;
- підтвердження відсутності порушень містобудівних та інших правил - акти місцевого управління архітектури і містобудування, МНС, СЕС;
- свідоцтва звернення за оформленням дозволу на будівництво (заяву, відмова).
Також буде потрібно ваш паспорт і оплачена квитанція держмита.
Етап 5. Передайте папери в суд
Вибір суду залежить від ціни самовільної будівлі:
- якщо сума менше 20 тис. грн., позов подається мировому судді;
- якщо сума більше 20 тис. грн. - до районного (міського) суду.
Ви може передати папери особисто, звернувшись до канцелярії суду, або направити їх поштою рекомендованим листом з повідомленням про вручення.
Підсудність справи залежить від вартості самовільної будівлі.
Виграли суд: що далі?
Якщо справа закінчилася в вашу користь і суддя задовольнив позов, почекайте вступу вердикту в законну силу. Після цього вирушайте в Держреестр або найближчий МФЦ з наступним пакетом документів:
- заява про реєстрацію права власності на будівлю;
- ваш громадянський паспорт;
- позитивне судове рішення;
- технічні папери на самобуд;
- квитанція, що підтверджує оплату держмита. На сьогоднішній день її розмір становить 800 грн.
Спеціаліст прийме ваші папери і призначить дату, коли можна прийти за готовими документами. Після закінчення реєстрації ви отримаєте виписку з ЕДРН, що підтверджує право власності на нерухомість.